Федеральное жилищное управление (FHA)

Федеральное жилищное управление (FHA) , агентство в составе Министерства жилищного строительства и городского развития (HUD), созданное Национальным жилищным законом 27 июня 1934 года для облегчения жилищного финансирования, улучшения жилищных стандартов и увеличения занятости в жилищном строительстве. промышленность после Великой депрессии.

Основная функция FHA заключалась в страховании ипотечных ссуд, выданных банками и другими частными кредиторами, тем самым побуждая их выдавать больше ссуд потенциальным покупателям жилья. Подход FHA был разработан для привлечения поддержки со стороны заинтересованных групп, таких как секторы недвижимости и банковского дела, которые исторически выступали против вмешательства государства в жилищную сферу. До FHA раздуваемые ипотечные кредиты (жилищные ссуды с крупными выплатами в конце периода ссуды) были нормой, и потенциальные покупатели жилья должны были откладывать от 30 до 50 процентов стоимости дома, чтобы обеспечить кредит. Однако ссуды, обеспеченные FHA, вводили ипотечную ссуду с низким первоначальным взносом, которая сокращала сумму необходимых авансом до 10 процентов. Агентство также увеличило срок выплаты ипотечных кредитов с 5–10 до 20–30 лет.В результате сокращение ежемесячных выплат по ипотеке помогло предотвратить потерю права выкупа, часто сделало покупку дома дешевле, чем аренду, и позволило семьям со стабильным, но умеренным доходом претендовать на жилищную ипотеку. Кроме того, поскольку ссуды, обеспеченные государством, были связаны с меньшим риском для кредиторов, процентные ставки по ипотеке снизились.

В 1938 году Конгресс учредил Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae), которая способствовала созданию вторичного ипотечного рынка (рынка, на котором банки и другие инвесторы могли покупать и продавать существующие жилищные ссуды), что увеличивало капитал, доступный для ипотеки. После принятия Закона о перестройке военнослужащих, широко известного как закон о военнослужащих (1944 г.), FHA консолидировало систему долгосрочных ипотечных кредитов для строительства и продажи частных домов. Программа гарантирования жилищных ссуд Администрации по делам ветеранов, созданная в соответствии с Законом о военнослужащих, требовала от ветеранов первоначального взноса в размере всего одного доллара. Такие изменения способствовали значительному увеличению количества домовладений в США. Между 1934 и 1972 годами количество семей, живущих в частных домах, увеличилось с 44 до 63 процентов.

Хотя программы FHA резко расширили домовладение, не все слои населения получили от них выгоду. Ипотечные кредиты, застрахованные FHA, способствовали строительству новых домов для одной семьи, а не многоквартирных домов, и со временем нуклеарная семья, проживающая в доме на одну семью, стала синонимом американской мечты. Однако изначально законодательство FHA не приносило пользу семьям с низким доходом, одиноким женщинам (если они не были вдовами войны), пожилым людям, не получающим заработную плату, или расовым меньшинствам, которым на протяжении десятилетий официально или неофициально запрещалось получать ссуды из-за кредитования FHA. практики.

Еще один вклад в массовое сокращение инвестиций в городские кварталы внесла система оценки домов, принятая федеральным правительством в соответствии с FHA. В рамках своего мандата по страхованию жилищных ипотечных кредитов FHA требовалось разработать правила оценки и рейтинги рисков. Чтобы определить справедливую стоимость дома и его собственности на определенном рынке жилья, FHA установило систему оценки, основанную на принципе единообразия: оно определило лучшие жилые районы как те, в которых стоимость недвижимости была сгруппирована в пределах одного узкий диапазон на том основании, что такие районы обычно более стабильны. FHA также предположило, что районы, занятые одними и теми же расовыми группами, будут наиболее стабильными с течением времени и будут давать самые высокие доходы или стоимость собственности для жителей.

Система оценки жилья FHA отражала преобладающие предрассудки того времени. Он эффективно поддерживал расово сегрегированные районы, не позволяя меньшинствам покупать дома в преимущественно белых районах. Схема границ квартала, отражающая расистскую систему оценки и занимавшая центральное место в практике кредитования FHA, стала известна как красная линия.

Чтобы поддерживать расово однородные районы, FHA также негласно одобрило использование ограничительных соглашений, которые представляли собой частные соглашения, прилагаемые к имущественным актам, чтобы предотвратить покупку домов некоторыми группами меньшинств. Только в 1950 году FHA объявило, что не будет страховать ипотечные кредиты на недвижимость с ограничительными условиями.

Красная линия, поддерживаемая FHA, продолжалась до середины 1960-х годов, в результате чего городские кварталы меньшинств были сильно переполнены. Изменение административного правила от HUD, которое включило FHA после создания первого в 1965 году, потребовало от агентства изменить свою практику для расширения кредитования в городских районах и районах проживания меньшинств. Хотя FHA действительно внесло формальные изменения, оно часто работало совместно с кредитной индустрией, отказывая афроамериканцам в ипотечном кредите. Закон о справедливом жилищном обеспечении 1968 года еще больше урезал расовые элементы в практике кредитования FHA, запретив дискриминацию в вопросах жилья, включая жилищное финансирование. Закон также создал Государственную национальную ипотечную ассоциацию (Джинни Мэй) для помощи в финансировании развития жилищных проектов для малоимущих. Новое законодательство 1970-х и 80-х годов требовало, чтобы отрасль частного кредитования сообщала статистику кредитования,такие как раса и пол заявителей и местонахождение утвержденных ипотечных кредитов.